Недвижимость и REITs — это bonds или stocks?


Главная Форумы Структура портфеля Недвижимость и REITs — это bonds или stocks?

В этой теме 3 ответа, 2 участника, последнее обновление 1 месяц назад.

Просмотр 4 сообщений - с 1 по 4 (из 4 всего)
  • Автор
    Сообщения
  • #19478

    euroman
    Участник

    Сергей Спирин относит рентные фонды и недвижимость в колонку «облигации». Многие относят REITs (не ипотечные, а рентные) к акциям.

    Кто-то считает, что это нечто среднее и относит 50/50, что мне совсем не нравится. Другие относят REITs к отдельному классу активов (Сергей на форуме тоже так писал). В связи с этим возник вопрос Сергею.

    Почему недвижимость и рентные фонды вы относите в колонку «bonds»? (в курсе про формирование портфеля) Не правильнее ли выделять их в отдельный класс?

    #19485
    Сергей Спирин
    Сергей Спирин
    Администратор форума

    Коротким ответом не обойтись, давайте расставлять точки над “i”.

    REITs как инструменты появились на рынке относительно недавно — лишь несколько десятилетий назад. Их история и имеющаяся по ним статистика сильно уступает имеющимся данным по «классическим» активам – акциям, облигациям, казначейским векселям, драгметаллам. Данные по недвижимости в физической форме, не торгуемой на бирже, не могут служить заменой данным по REITs, поскольку в силу крайне низкой ликвидности физическая недвижимость ведет себя иначе, чем REITs. К тому же именно в портфельных инвестициях физическая недвижимость слабо применима вообще.

    В связи с этим, каких-то более-менее общепринятых подходов к тому, как включать REITs в портфели, до сих пор не существует. Усугубляется это тем, что управлением недвижимостью и управлением активами на фондовом рынке занимаются, как правило, сильно разные по своим компетенциям специалисты и компании. Большинство инвестиционных компаний вообще не включают REITs в типовые модельные портфели. Некоторые считают REITs частью класса активов «акции», некоторые – частью класса активов «облигации».

    Когда я на платном вебинаре говорю об условном отнесении недвижимости (и, в частности, REITs) к условному классу активов «облигаций», я делаю это в рамках представления подходов и типовых модельных портфелей конкретной западной инвестиционной компании. Это не значит, что это единственно правильный путь, это лишь один из возможных подходов. Данная компания поступает так, другие компании могут поступать по-другому. Вы вправе использовать те модели, которые вам покажутся ближе или убедительнее.

    На самом деле, действительно, правильнее выделять REITs как отдельный класс активов. С точки зрения предсказуемости текущего дохода REITs ближе к облигациям, поскольку денежный поток от рентных платежей обычно является достаточно предсказуемым. Однако, с точки зрения биржевых котировок REITs ведут себя ближе к акциям – их волатильность намного выше, чем у облигаций, а корреляция поведения их котировок с акциями гораздо выше, чем с облигациями.

    Проблема, однако, в том, что готовых моделек, в которых REITs были бы выделены как отдельный класс активов, мне до сих пор не попадалось вообще (по причинам о которых я написал выше). Поэтому принимать решение о выделении доли на REITs в рамках своего портфеля, если вы примете решение о включении REITs в свой портфель, вам придется самостоятельно. В условиях отсутствия общепринятых рекомендаций по данному вопросу.

    #19489

    euroman
    Участник

    Спасибо за подробный ответ. Действительно, REITs трудно использовать как отдельный класс активов по портфельной теории, а физическую недвижимость — невозможно.

    Хочу посоветоваться: насколько обоснованным будет подход помещать физическую недвижимость в класс «облигации» как защитный актив (в «акции» рука не поднимается отправить), а REITs считать отдельной колонкой либо как подкласс акций (из-за того, что рентные фонды ведут себя больше как акции по сравнению с физической недвижимостью). Или разделять REITs и недвижимость по разным классам — непоследовательно?

    P.S. Я понимаю, что единых подходов нет, но хочу уточнить чисто ваше мнение.

    • Этот ответ был изменен 1 месяц назад от  euroman.
    • Этот ответ был изменен 1 месяц назад от  euroman.
    #19514
    Сергей Спирин
    Сергей Спирин
    Администратор форума

    Можете и так поступить. Единых подходов нет, как Вы верно написали.

Просмотр 4 сообщений - с 1 по 4 (из 4 всего)

Вы должны авторизироваться для ответа в этой теме.