Рик Ферри
10 февраля 2014 г.
Источник: PortfolioSolutions.com
Перевод: LongShort.ru
Инвестиционные фонды недвижимости (real estate investment trust, REIT) обладают уникальными характеристиками, которые делают их отличным вариантом для диверсификации портфеля. Результаты работы REIT находились на одном уровне с обыкновенными акциями США, однако корреляция доходности колебалась от низкой до высокой. Нелинейная связь доходности REIT с обыкновенными акциями за последние 20 лет принесла выгоду инвесторам.
Инвестиционные фонды недвижимости делятся на две основные категории: фондовые и ипотечные. Фондовые REIT инвестируют практически только в недвижимость. Ипотечные REIT непосредственно не владеют собственностью – они финансируют рынок недвижимости через коммерческие кредиты. Ипотечные REIT в основном являются типом инвестирования в облигации, а не инвестирования в недвижимость. Эта статья сфокусирована исключительно на фондовых REIT.
Индексные фонды фондовых REIT являются удобным способом владеть широко диверсифицированным портфелем недвижимости. Согласно Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT) существует около 157 различных REIT, которые торгуются на фондовом рынке США. Vanguard REIT ETF (VNQ) инвестирует в 131 инвестиционный фонд недвижимости, которые являются достаточно крупными для торговли. Этот фонд, как и другие индексные фонды REIT и торгуемые на бирже фонды (exchange-traded fund, ETF), предлагают инвесторам большой выбор недвижимости, в том числе торговые центры, офисные комплексы, жилые здания, гостиницы и т.д.
Согласно FTSE NAREIT, фондовые REIT США имеют рыночную капитализацию около $605 млрд. Это составляет около 3% от общего фондового рынка США, частью которого является рынок REIT. Коммерческая недвижимость составляет около 13% экономики США. Таким образом, если вы хотите, чтобы ваш портфель хорошо представлял экономику, этот класс активов недостаточно представлен на фондовом рынке, имея на нем примерно 10%.
Инвестиционные фонды недвижимости являются уникальным классом активов, и они должны рассматриваться как таковые. В своей книге «Все о распределении активов» (All About Asset Allocation) я кратко описал критерии возможного включения отдельных классов активов в портфель. Для корзины ценных бумаг, которая в портфеле будет рассматриваться в качестве отдельного класса активов, должны выполняться условия:
1. Фундаментальные отличия от других классов активов. Инвестиционные фонды недвижимости обладают уникальными характеристиками по сравнению с обыкновенными акциями. Они обеспечены личной собственностью, имеют уникальную структуру налогообложения, где фонд не платит федеральный налог, и корреляция индексов REIT с общими акциями изменяется – это свидетельствует об уникальном риске.
2. Положительная реальная доходность в течение долгого времени. REIT зарабатывают положительную реальную ожидаемую доходность за счет сочетания дохода от аренды и роста доходов. Арендодатели перекладывают рост инфляции на арендаторов, основываясь на общем уровне роста цен, и это обеспечивает владельцев недвижимости встроенным хеджированием от инфляции. В итоге оценка недвижимости отражает более высокую арендную плату через более высокие цены.
3. Доступность в виде диверсифицированных, ликвидных, малозатратных инвестиционных продуктов. Класс активов должен быть инвестируемым и ликвидным. Существует много доступных для инвесторов индексных фондов REIT и ETF. Эти фонды обладают ежедневной ликвидностью и очень низкой стоимостью инвестирования.
Анализ корреляции помогает пройти первое условие на фундаментальное отличие от других классов активов. Анализ корреляции в скользящем окне показывает насколько в долгосрочной перспективе результаты одного класса активов зависят от результатов другого. Низкая и изменяющаяся корреляция свидетельствует о низкой зависимости, что подразумевает наличие уникального риска в классе активов.
На рисунке 1 показана скользящая корреляция за 36 месяцев между индексами CRSP Total Stock Market Index и Dow Jones Select REIT Index, индексом всех фондовых REIT, представляющими фонды с рыночной капитализацией как минимум $200 млн. Уникальный риск в REIT на рисунке является очевидным, поскольку проявляется высокая волатильность.
Рисунок 1: Корреляция в скользящем окне между акциями США и REIT за 36 месяцев
Источник: Корреляция рассчитана Риком Ферри (Rick Ferri) с помощью общей доходности CRSP и S&P Dow Jones Select REIT, согласно отчета Dimensional Fund Advisors
Фондовые REIT являются корзиной объектов недвижимости, которые торгуются на фондовой бирже. Они предлагают инвесторам простой и ликвидный путь принять участие в рынке недвижимости. Ценообразование открытого рынка обладает волатильностью из-за изменяющихся спроса и предложения. Этого можно избежать, если держать REIT в течение долгого времени.
10% средств в индексном фонде REIT сдвигает рыночный вес владения REIT ближе к экономическому распределению. Перевес в сторону REIT с течением времени добавляет портфелю доходность.
На рисунке 2 показана разница доходностей между одним общим индексом фондового рынка США и комбинацией из 90% общего индекса фондового рынка CRSP (Исследовательского центра стоимости ценных бумаг, The Center for Research in Security Prices) и 10% индекса Dow Jones Select Real Estate Index. Индекс включает в себя все фондовые REIT с рыночной капитализацией как минимум $200 млн.
Рисунок 2: Добавление 10% REIT исторически помогали доходности портфелей (январь 1996 — октябрь 2013 года)
Красная линия – общий фондовый рынок США
Синяя линия – 90% рынок США, 10% REIT
Источник: Доходность рассчитана Риком Ферри с помощью общей доходности CRSP и S&P Dow Jones Select REIT, согласно отчета Dimensional Fund Advisors
Добавление в портфель уникального класса активов, который имеет положительную реальную доходность и низкую или изменяющуюся корреляцию с обыкновенными акциями, помогает увеличить долгосрочную доходность. Хорошо диверсифицированный портфель, который поддерживает экономическое распределение с REIT, является более эффективным портфелем, чем тот, который использует взвешенное по рынку распределение.
Одним из недостатков REIT является то, каким образом они облагаются налогом. Поскольку федеральные налоги не взимаются на уровне компаний, дивиденды от REIT облагаются налогом как регулярный доход в Декларации по налогу на доходы физических лиц. Для инвесторов, попадающих в категорию высокого налога, взимаемого правительством, это может сделать инвестиции менее оптимальными на налогооблагаемом счете.
Индексные фонды REIT и аналогичные ETF являются ликвидным и удобным способом увеличить долю коммерческой недвижимости в распределении активов.
Источник: PortfolioSolutions.com
Перевод: LongShort.ru
Комментариев нет »
В любое время: