Растут ли вообще цены на недвижимость?

Роберт Шиллер
источник: The New York Times
Перевод: FTinvest.ru

Какую цену за свой дом смогут получить сегодняшние покупатели, если продадут его через десять лет?

Большинство людей живут в своих домах в течение многих лет и не смотрят на дом как на инвестицию, но если все таки для вас жилье – это инвестиция, то вам потребуются длительный горизонт прогнозирования. Проблема состоит в том, что современная экономика плохо понимает причины изменений цен на жилье в прошлом. И это делает задачу прогнозирования цен в 2023 году по крайней мере сложной. Тем не менее, мы можем кое что понять, анализируя факторы, которые в целом влияют на цены домов.

Хорошие новости приходят в последнее время — цены на жилье растут весь последний год, что порождает новое чувство оптимизма. Но означает ли это повышение цен, что дома сейчас — это хорошие долгосрочные инвестиции?

К сожалению, нет. Мы знаем следующее: увеличение цен в течении одного года (с поправкой на инфляцию) не имеет почти никакой статистической связи с увеличением цен за период 10 лет. Таким образом, рост в прошлом году не может использоваться в долгосрочном прогнозировании. Буму, как правило, следует спад, зачастую за период меньше чем 10 лет. За последнее десятилетие, весь начальный бум на рынке жилья, с поправкой на инфляцию, скорее всего, полностью был смыт падением цен и инфляцией.

Инфляция оказывает значительное влияние на долгосрочные цены на жилье, так же сильно влияет и стоимость строительства. Мы рассмотрим эти факторы сейчас и обратимся к другим важным факторам, таким как спекулятивное давление, изменение культурных и демографических тенденций в наших следующих статьях.

Цены на жилье с поправкой на инфляцию выглядят удивительно стабильными. За 100 лет до 1990 г. (не считая недавнего бума на рынке жилья) реальные цены на жилье росли в среднем всего на 0,2 процента в год. Столь незначительное увеличение цен, кажется, лучше всего объясняется ростом производительности труда в строительстве, которое превышает увеличение стоимости земли и труда.

Конечно цены на жилье, вероятно, будут значительно выше в 2023 году, но это если измерять в номинальных долларах, без поправки на инфляцию. Поддержание же инфляции является целенаправленной политикой Федеральной резервной системы, при этом инфляционная цель ФРС составляет 2 процента в год – это по дефлятору личных потребительских расходов, или около 2,4 процента по индексу потребительских цен. С такой инфляцией номинальные цены на дома будут примерно на 25 % выше через 10 лет, чем сейчас.
При сохранении текущей политики ФРС, дом, продающейся сегодня за $ 200 000, будет продаваться по цене около $ 250 000 в 2023 году, при этом реальная цена останется неизменной. Но поскольку люди часто забывают про инфляционную корректировку, они будут иметь иллюзию того, что рынок жилья улучшается.

В идеальном мире, устойчивая и равномерная инфляция не окажет никакого влияния на рациональное принятие решений, потому что она влияет и на доходы, и на цены. Но в реальном мире, инфляция влияет на нашу психологию. Люди чувствуют себя более оптимистично, если видят номинальное повышение заработной платы, или когда соседний дом продается дороже, чем был куплен. Но, думая об инвестициях в долгосрочной перспективе, мы должны сосредоточиться на основах — на реальной, с поправкой на инфляцию, стоимости и экономических основах этой стоимости.

Вот суровая правда о домовладении: недвижимости трудно конкурировать с фондовым рынком в реальной доходности. Это потому, что компании, чьи акции торгуются на бирже, хорошую долю своих доходов реинвестируют в бизнес. Бизнес растет и его реальная цена акций растет с течением времени, если, конечно, компания не принимает плохих решений, которые в некоторых фирмах конечно принимаются.

В то же время реальные цены на жилье должны снижаться с течением временем, за исключением случаев, когда домохозяйства вкладывают деньги и реинвестируют часть своих доходов в техническое обслуживание и ремонт, потому что дома изнашиваются морально и физически.

Жилье является неоднозначной инвестицией, так как его сложно оценивать традиционными методами, дом – это место жительства, он, как правило, не выплачивает дивиденды в денежной форме. Например, домовладелец может начать понимать, что ему не нужна больше такая большая площадь, но он эмоционально не готов продавать дом или сдать пару комнат, хотя это и есть рациональное решение.

Необходимо учитывать и влияние стоимости строительства, которое является очень хорошим индикатором стоимости. Так как рациональный инвестор всегда стоит перед выбором, что выгоднее купить готовый дом или построить новый?

В исследовании цен на жилье 1956 года, Лев Греблерr, Дэвид М. Бланк и Луис Винник доказали существенное снижение затрат на строительство (в реальных ценах) на единицу жилья в первые десятилетия 20-го века. Они объясняют это снижением количества комнат в доме, использованием гипсокартона вместо штукатурки, асфальтовой черепицы вместо шифера, переселением людей в южные штаты и относительным увеличением количества многоквартирных жилых домов. Авторы пришли к выводу, что в долгосрочной перспективе снижение стоимости строительства и цен на жилье являются «удивительно похожими».

Это была господствующая теория цен на жилье в то время: затраты на строительство определяли стоимость жилья. Принятие этой точки зрения означает, что повышение производительности труда сдерживает повышение цен на жилье и может сделать это в будущем, и это очень отличается от акцента на финансовых и спекулятивных аспектах рынка жилья, который управляет большей частью нашего мышления сейчас.

Устойчивый прогресс в разработке новой строительной техники, материалов и технологий можно увидеть в простой истории дрелей. Большой шаг вперед был сделан в 1889 году, с изобретением электрической дрели. Потом ряд других изобретений: портативная электрическая дрель в 1895 году, пистолетно-спусковой переключатель портативной электрической дрели в 1917 (С. Дункан Блэк и Алонзо Г. Деккер), сверла Phillips в 1935 ( Генри Ф. Филлипс), первая беспроводная дрель в 1961 году, первый литий-ионный аккумулятор, который улучшил аккумуляторную дрель-шуруповерт в 1970-х годах. Мы видим движение в сторону улучшений в течение десятилетий, которые проникли в строительную отрасль и смогли значительно улучшить ее производительность. И мы можем ожидать больше таких изобретений в будущем.

Трудно представить себе следующие достижения в технологии строительства, но есть некоторые подсказки. Например, Бехрок Хошевиц из Университета Южной Калифорнии разрабатывает «Контур разработки» робототехники, который будет в состоянии принять инструкции компьютера и как гигантский 3-D принтер строить дома. Мы не можем сказать, насколько хорошо это будет работать, но компьютерные технологии уже дали некоторые удивительные результаты. Почему же мы постоянно беспокоимся о влиянии информационных технологий на наши рабочие места, но, как правило, не связываем развитие ИТ с перспективами цен на жилье?

Конечно технический прогресс влияет и на другие отрасли тоже, и рост стоимости жилья как инвестиции зависит в конечном счете от сравнительных темпов прогресса.

Эти факты показывают как сложно прогнозировать цену вашего дома, когда придет время продавать. Цены могут пойти как вниз, так и вверх. Это также верно для любого типа инвестиций конечно, и именно поэтому поколения портфельных аналитиков предпочитают оценивать риски, а не только экстраполировать последние тенденций, это и есть ключ к интеллектуальному инвестированию.

---

---

---

1 комментарий »